• Damien WILHELEM

Acheter un bien immobilier aux enchères

Mis à jour : 26 nov. 2020


Acheter un immeuble aux enchères est un mode original d’acquisition, on dit que la vente a lieu « à la barre du Tribunal » car les enchères se déroulent effectivement à une audience du Tribunal Judiciaire, sous la conduite du Juge. Les enchères sont portées par des avocats.

Ce type de vente comporte certaines particularités qu’il faut connaître :

Il s’agit d’un achat immédiat : La personne qui remporte les enchères est déclarée « adjudicataire » de l’immeuble. Elle en devient immédiatement propriétaire. A la différence d’une vente entre particuliers, il n’existe par de droit de rétractation. Il n’y a pas non plus de condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire. Néanmoins, les enchères ne sont définitives qu’à l’issue d’un délai de 10 jours, pendant lequel toute personne intéressée peut formuler une surenchère, d’au moins 10 % du prix de vente. En cas de surenchère, une nouvelle vente aura lieu, dont la mise à prix sera la surenchère. L’enchère qui est portée par le candidat à l’acquisition n’est pas le prix net d’achat. A ce montant vont s’ajouter les frais de la vente, les émoluments et honoraires du ou des avocats et les taxes. Le détail des frais est expliqué dans notre article " Enchères immobilières, quels sont les coûts ?" Le cahier des conditions de la vente prévoit les délais de paiement. En principe, il accorde un mois pour payer les frais et deux mois pour payer le prix de vente.


Il s’agit d’une vente judiciaire :

De façon originale, l’acte de vente n’est pas un acte notarié, mais c’est un jugement. Ce type de vente n’est pas enregistrée chez un Notaire. Néanmoins, le jugement comporte le « cahier des conditions de la vente » qui décrit l’immeuble, les conditions juridiques de l’achat ainsi que tous les renseignements techniques qui ont été recueillis pour aboutir à la vente.

Il comprend un descriptif rédigé par un Huissier de Justice, ainsi que les diagnostics techniques et les renseignements d’urbanisme. La particularité d’une vente judiciaire est que l’acheteur n’a aucun lien avec l’ancien propriétaire. L’immeuble est purgé de toutes ses hypothèques antérieures. Le nouveau propriétaire ne dispose d’aucun recours et notamment pas de la garantie des vices cachés contre l’ancien propriétaire.


Et si l’immeuble est occupé ?

Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion contre l’ancien propriétaire.

En revanche, s’il y a un locataire de bonne foi, il conserve son bail. Il versera le montant du loyer au nouveau propriétaire à compter du jugement.


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